每逢供暖季节，水暖管道漏水、楼体防水层质量不达标漏水、下水管道堵塞反水等房屋漏水问题引发的案件便会多起来。可是，此类案件往往具有责任主体复杂、财产损失难确定等特点，要想妥善处置纠纷并不容易。

　　近日，接受记者采访的密云区人民法院法官结合实际案件，详细解读了纠纷产生的原因及化解纠纷的法理依据，同时就如何通过依法维权构建和谐的邻里关系给出了建议。

　　案例1

　　楼房漏水原因复杂

　　分清责任再行索赔

　　郝某系密云某小区顶层房屋业主。2009年1月1日开始，物业公司开始为该小区提供物业管理服务，至2014年底，郝某6年间欠缴物业费4500元。为此，物业公司将郝某诉至法院。

　　郝某辩称：“2008年我搬入涉诉房屋居住，装修时发现房屋漏水，多次找原告维修。原告维修后还是漏水，现在漏水导致我房屋的损失严重，原告应赔偿我的财产损失。” 

　　经法院勘查，郝某的房屋天花板有多处漏水后的水洇痕迹，并有多处墙皮脱落、开裂。物业公司称其对楼房的防水进行过维修，并提交维修记录为证。

　　法院审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业公司对郝某居住的小区提供物业管理服务，双方已形成物业服务合同关系，郝某已经接受了物业公司的管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业费的义务，故物业公司要求郝某交纳所欠物业费的诉讼请求，理由正当充分，法院应予支持。

　　依据双方陈述，结合现场勘查情况，郝某的房屋有漏水印迹，物业公司虽称其曾对该楼楼顶防水进行过维修但并未进一步处理，故其在履行物业管理义务过程中存在一定的瑕疵，法院根据具体情况酌减物业费。但郝某要求物业公司一并赔偿房屋因漏水造成的财产损失，因可能涉及其他主体的责任，本案不宜一并涉及，郝某可另行起诉。

　　法官说法

　　针对上述纠纷，密云法院民三庭副庭长朱成辉表示，在房屋质量保修期内，开发建设单位对房屋共有部分和专有部分均负有保修义务。保修期外的房屋毁损，物业服务企业根据合同仅负有及时对共有部分进行维修的义务，或赔偿因房屋共有部分维修管理不善造成的业主损失；对业主专有部分则没有维修义务，应由业主自行维修。

　　本案中房屋楼顶属于共有部分，依据双方陈述，楼顶的防水层已经超过保修期，物业公司应当定期进行维护和修理。而依据郝某自述，其自入住后即发生漏水情况，在物业公司提供物业服务之前，可能存在房屋开发建设单位亦存在过错、需要承担责任的情况，故郝某财产损失的赔偿主体并不限于物业公司，故无法在本案一并处理。

　　案例2

　　怠于履行止损义务

　　业主自担部分损失

　　蒋某是一名销售皮鞋的个体户。2012年7月16日，他所住楼房单元地下室共用的下水管线发生漏水情况。7月18日，物业公司将漏水的情况通知了蒋某，次日抢修了下水管线。19日，他发现自己存放在地下室内的商品皮鞋出现过水现象，一部分皮鞋被泡坏。

　　事后，蒋某以物业公司未及时通知他，致其财产受损为由诉至法院，要求物业公司赔偿财产损失。

　　密云法院审理认为：公共区域的散水下沉属于一种外来因素，该小区的公共排污管网已过保修期，因散水下沉导致小区公共排污管道断裂，引起地下室漏水的责任不是物业公司日常管理疏忽导致，因此物业公司对此不应该承担责任。但是，地下室漏水的情况发生后，物业公司则应积极履行相应义务，进行力所能及的抢修活动，并及时通知业主配合物业公司的合理安排。业主同时要积极采取措施尽量减少或防止损失的进一步扩大。

　　本案中，物业公司虽积极组织人员排查、维修，有效地防止渗水面积进一步扩大，但其在知道漏水的情况下未履行及时通知住户做好相应防范措施的义务，蒋某于第二天才知晓地下室漏水的情况导致损失扩大，故物业公司应对蒋某的损失承担部分赔偿责任。此外，蒋某知道漏水情况后未及时查看及转移财物，怠于止损，故对其损失应负主要责任。法院最终判决物业公司赔偿蒋某17170元损失的30%，即5151元。

　　法官说法

　　对于因漏水造成的损失后果，要区分损失产生的直接原因，造成漏水事故的责任人必然需要承担赔偿责任，但如果业主有能力采取措施补救而不积极采取措施，造成损失的扩大，那么，对于扩大部分的损失应当由业主自负责任。

　　密云区法院民三庭庭长肖春芹提示业主，一旦发现房屋漏水问题，业主首要工作就是查明漏水的原因以及漏水的部位，并在力所能及的范围内及时止损，避免损失的进一步扩大。同时，业主需要注意搜集并保全好相关证据。应当对漏水部位、房屋物品等损失第一时间进行拍照、录像留存证据，对于向物业公司的报修也应当一并留存保修以及维修记录等。

　　此外，从物业服务企业、开发建设单位、供暖单位的角度讲，肖春芹建议，要遵守合同约定并及时履行合同义务，定期排查各自合同义务范围内的漏水风险因素，遇有漏水问题应当及时维修；注重工作方式和方法，发现问题后，应当及时协助业主解决现实问题，杜绝推诿扯皮现象。加强与业主的及时沟通，向业主释明相关的法律关系和法律规定，引导业主正确维权。

　　□本报记者 王路曼